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                            民法典時代抵押權與其他權利沖突的平衡與解決

                            日期: 2021-05-14
                            瀏覽: 32

                            作者 | 李君、董艷莉


                            引言

                            《民法典》施行后,抵押權相關規則發生了重大變革,無論對于抵押人或是抵押權人,在實踐中都將產生不同程度的影響。本文從《民法典》抵押權新規出發,探討當抵押權與租賃權、居住權、質權、建設工程價款優先受償權、融資租賃所有權發生沖突時,實務中的解決機制及對抵押人、抵押權人的權利保障,并提出相關法律建議。

                            ?

                            一、抵押權與租賃權的沖突及解決機制

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                            (一)《民法典》對抵押權與租賃權關系的規則


                            ?1、法律變遷

                            ?

                            與《物權法》相比,《民法典》不變的是先租后抵,抵押不破租賃,結合《民法典》第725條【1】的規定,抵押權實現后,買賣亦不破租賃;但對先抵后租的情形,《民法典》進行了修改,抵押權不再無條件恒定優先于租賃權。

                            ?

                            2、先租后抵

                            ?

                            《民法典》第405條對原《物權法》第190條“抵押不破租賃”的原則進行了部分調整?!睹穹ǖ洹焚x予租賃權這一債權優于物權的效力時,要求完成“轉移占有”這一公示要件,以兼顧在后抵押權人的利益。

                            ????

                            3、先抵后租

                            ?

                            在先的不動產抵押權依登記而設立,當然可以對抗租賃權;針對動產抵押的情形,經登記的動產抵押權恒定優先于租賃權,未登記的動產抵押,若承租人非善意的,動產抵押權亦可對抗租賃權。

                            ?

                            (二)抵押權與租賃權權利沖突的解決

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                            ?1、權利發生沖突的程序

                            ?

                            抵押權人無需占有、使用抵押物,故租賃權與抵押權可以共存,只有在抵押權人通過處置抵押物實現抵押權時,才會出現權利沖突。因此,抵押權人、抵押物受讓人與承租人之間的沖突主要產生在執行程序(包括執行異議之訴)中。

                            ?

                            2、如何保障抵押權的對抗效力

                            ?

                            根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條【2】的規定,如帶租拍賣對抵押權的實現有影響的,人民法院應當除去租賃權后進行拍賣,法院除去租賃權方式可能有兩種:

                            ?

                            (1)法院直接在執行程序中解除出租人和承租人之間的租賃合同,繼而拍賣抵押物。但在執行程序中,執行法院如無任何生效法律文書解除租賃合同,徑自解除缺乏法律支持。

                            ?

                            (2)法院不論抵押物上是否負擔有租賃,直接拍賣不附租賃的抵押物。但拍賣成交后,如何解決騰房的問題還是會影響抵押權的實現。

                            ?

                            實踐中,法院多按現狀拍賣抵押物,法院不負責騰房,需要買受人與承租人另案解決騰房問題??梢悦鞔_的是在進一步的立法司法規則確立之前,抵押權對抗租賃權仍然難以落地。

                            ?



                            【1】《民法典》第725 條:租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合的效力。

                            【2】《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第2款:拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權,不因拍賣而消滅,但該權利繼續存在于拍賣財產上,對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的,人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。

                            ?

                            二、抵押權與居住權的沖突及解決機制


                            (一)居住權與租賃權相比具有的特殊性

                            ?

                            1、居住權系物權

                            ?

                            《民法典》在物權編專章規定了居住權,屬于用益物權。而承租人享有的租賃權系根據租賃合同享有的債權。

                            ?

                            2、居住權只能設立在住宅上

                            ?

                            居住權系對“住有其居”的響應,僅能用于滿足生活需要,而在租賃合同關系中,租賃物可以是住宅、土地使用權及動產,既可用于滿足生活需要,又可用于經營。

                            ?

                            3、居住權自登記時設立

                            ?

                            居住權是不動產物權,以書面合同或遺囑方式設立,適用登記生效主義。而租賃權依租賃合同產生,無需登記,亦不需備案。

                            ?

                            ?4、居住權原則上無償

                            ?

                            居住權主要產生于具有特定人身關系的主體之間,原則上為無償合同,不得轉讓、繼承,除另有約定外,設居住權的住宅不得出租。而租賃合同通常系有償合同。

                            ?

                            5、居住權自期限屆滿或居住權人死亡而消滅

                            ?

                            《民法典》未對居住權的期限作限制,可至居住權人死亡才消滅,并及時辦理注銷登記。但租賃期限最長20年,承租人死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按租賃合同繼續履行。

                            ?

                            (二)抵押權與居住權的沖突

                            ?

                            《民法典》未對居住權、抵押權的沖突作出類似《民法典》第405條的規定,能否準用或參照適用405條的規定,尚存疑問。

                            ?

                            1、居住權在先、抵押權在后,抵押權自然不能對抗居住權

                            ?

                            《民法典》第399條中禁止抵押的財產范圍并不包括已設立居住權的住宅,原則上存在居住權的不動產,可再行設立抵押權。但在該房屋上設立的居住權的剩余期限將會對抵押權人抵押權的實現產生重大影響。為不影響抵押物的交換價值,房屋所有權人應當在居住權設立期限上進行合理的安排。

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                            2、抵押權在先、居住權在后,抵押權不一定能對抗居住權

                            ?

                            居住權的設立沒有排除已抵押的住宅,因此已抵押的住宅之上仍可設立居住權。抵押合同可以約定抵押人在對房屋進行抵押登記后為他人設立居住權。若居住權設立期限屆滿時間早于房屋抵押期限屆滿時間,則不會對抵押權人的抵押權實現產生不利影響,因此抵押權人需對抵押物設立居住權的期限予以把控。

                            ?

                            (三)抵押權與居住權并存對抵押權實現的影響

                            ?

                            1、抵押權在先、居住權在后,實現抵押權是否應滌除居住權

                            ?

                            抵押權在先、居住權在后的前提是抵押權人未限制或禁止房產設立居住權,抵押人具有向抵押權人通知將對抵押房屋擬設立居住權的義務,具體包括居住權人的信息、居住權設立期限等。抵押權人若認為居住權可能損害抵押權的實現,享有允許抵押權人要求抵押人提前清償債務或提供其他擔保的權利。

                            ?

                            2、居住權在先、抵押權在后,實現抵押權是否應滌除居住權

                            ?

                            設立在先的居住權,不應受到設立在后的抵押權的影響,實現抵押權時應附帶居住權一并轉讓。若拍賣已設立居住權的房屋,受讓人亦須繼續享有和履行原房屋所有人對居住權人的權利和義務,且不得加重居住權人的居住權合同負擔。因此在抵押權設立之時,抵押權人應充分了解抵押房產是否存在設立居住權的情形。

                            ?

                            (四)法律建議

                            ?

                            1、抵押權人應落實盡職調查

                            ?

                            將住宅上是否存有居住權以及居住權的期限作為抵押權設立前的考察內容之一,前往不動產登記部門查詢該抵押房屋是否設立居住權,以及設立居住權的時限。

                            ?

                            2、完善抵押合同

                            ?

                            對于抵押時沒有設立居住權的住宅,可以在抵押貸款合同中約定禁止或限制抵押人在該抵押物上設立居住權;約定抵押人在抵押物上設立居住權前應當通知抵押權人并取得抵押權人同意,抵押權人也可以要求抵押人提供其他擔保。

                            ?

                            對于抵押時已經存有居住權的住宅,原則上不建議將其作為債權的唯一擔保;在合同中要求債務人承諾不得延長居住權期限或新增居住權人,否則視為違約,抵押權人有權要求債務人重新提供擔?;蛘咛崆扒鍍攤鶆?。

                            ?

                            三、抵押權與質權的沖突及清償順位


                            (一)抵押權和質權的區別

                            ?

                            抵押權和質權的生效要件、公示方式不同:不動產抵押權只有經過登記后才發生物權效力,動產抵押權無需登記也發生物權效力,公示后抵押權設定正式成立;出質動產未交付受質人(債權人)占有,質權不發生效力,質物的交付占有是質權的公示性表征。

                            ?

                            抵押權和動產質權的客體不完全相同:不動產和動產之上均可設定抵押權,而質權僅能在動產之上設立。

                            ?

                            (二)《民法典》確定的清償規則

                            ?

                            《民法典》第415條規定按照登記、交付的時間先后確定清償順序,明確了以動產抵押權登記時間和動產質權交付設立時間的先后來判定何者優先,且肯定了動產抵押權的登記和質押物的交付具有同等的公示效力,對外界進行公示后產生相同的法律效力。

                            ?

                            動產抵押權和質權競存有三種情形:

                            ?

                            1、先抵押后質押,動產被登記抵押后,抵押人仍然占有該標的物,其仍可以將該標的物交付他人設立質權;

                            ?

                            2、先質押后抵押,動產質權交付設立后,抵押權人同意接受已被質押的標的物設立抵押權的,則仍可進行抵押登記;

                            ?

                            3、抵押登記和質押交付同日發生。

                            ?

                            以上三種情形,《民法典》第415條規定僅可解決前兩種情形,但未規定第三種情形的清償順序,應進一步規定順序相同的,按照債權比例清償。

                            ?

                            (三)法律建議


                            就設立動產抵押權而言,很可能發生抵押人為對抗抵押權而在抵押登記前即辦理了質押交付手續但隱瞞虛報,或在抵押登記當日同時辦理交付手續設立質權,按照《民法典》第415條新規,抵押權人已無法再通過抵押登記對抗質押權人。因此抵押權人不僅要盡快辦理登記,還應采取盡調措施落實抵押物真實被占有控制情況,最好能夠一并設立質押權而予以占用。

                            ?

                            四、抵押權與建設工程價款優先受償權的沖突及執行

                            ?

                            建設工程施工合同承包人的建設工程價款優先受償權實現方式為承建工程折價或者拍賣的價款優先受償,體現為執行分配中的優先順位。

                            ?

                            (一)建設工程價款優先受償權的順位問題

                            ?

                            關于建設工程價款優先權的受償順位,2021年1月1日起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第36條明確了承包人的建設工程價款優先受償于抵押權和其他債權,即“商品房買受人的物權期待權>建設工程價款優先受償權>抵押權>其他債權”,但建設工程價款優先受償權的時效為發包人應當給付建設工程價款之日起18個月內。

                            ?

                            (二)抵押權、建設工程價款優先受償權同時存在時如何執行優先權

                            ?

                            建設工程價款優先受償權與土地抵押權同時存在時,建設工程價款優先受償權不及于建設工程所占有的建設用地使用權;盡管根據“房地一體處分”原則要將建筑物和建設用地使用權一起處分,但要區分建筑物的價值和建設用地使用權的價值,建設工程價款優先受償權僅對建筑物的價值部分有優先受償權的效力。

                            ?

                            但對于抵押權而言,只要土地使用權或地上建筑物之一項辦理抵押登記,即使另外一項沒有辦理抵押登記,亦依法推定為兩者一并抵押,抵押權人對二者均享有抵押優先受償權。

                            ?

                            當抵押權、建設工程價款優先受償權同時存在時,工程拍賣或折價的價款應全部優先用于償還承包人承建工程的價款。建設工程及其占用土地一并評估拍賣或折價成交后,除土地成交價款外的工程成交價款,按照建設工程價款優先受償權的法律規定,應當全部優先用于償還承包人承建工程的價款,其次為抵押權及其他債權。

                            ?

                            五、抵押權與融資租賃所有權的平衡

                            ?

                            融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇,向出賣人購買租賃物,提供給承租人使用,承租人支付租金的合同。融資租賃租賃物所有權屬于出租人,使用權屬于承租人。因融資租賃中租賃物所有權與使用權分離,在實踐中經常出現承租人在出租人不知情的情況下,將租賃物轉讓或抵押給第三人的情形。為平衡兩種權利的關系,實踐中,法院通常需要判斷抵押權人是否善意取得抵押權。

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                            民法典時代抵押權與其他權利沖突的平衡與解決


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                            2021 - 04 - 27
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                            4月26日,由2022年第19屆亞運會組委會法律事務部主辦,北京市煒衡律師事務所承辦,北京市煒衡(杭州)律師事務所協辦的杭州亞運會知識產權保護高峰論壇在杭州隆重舉行。國家知識產權局有關部門同志,亞組委法律事務部負責人,浙江省、杭州市司法行政機構人員,浙江省、杭州市、溫州市、金華市、紹興市與淳安縣、德清縣、桐廬縣等政府機構人員及亞組委官方法律服務供應商、高校代表、新聞媒體等60余人出席論壇,圍繞“走...
                            2021 - 04 - 26
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                            近日,煒衡律師事務所管委會主席張小煒律師,北京市煒衡律師事務所高級合伙人楊明律師、吳新華律師、雷丹玫律師、趙繼明律師,合伙人徐立佳律師,煒衡杭州所執行主任底世清律師,煒衡濟南所徐春可等律師接受最高人民檢察院第六檢察廳、第七檢察廳的聘請,擔任“民事行政檢察專家咨詢網”專家,聘期為2021年3月至2023年3月。在此期間,我所受聘律師將通過檢察機關“民事行政檢察專家咨詢網”對收到的咨詢問題和相關材料回...
                            2021 - 04 - 21
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                            自2015年地方政府專項債券正式推出以來,已逐步成為積極財政的重要抓手及穩定經濟增長的重要著力點之一。地方政府專項債券新增限額的逐步提升,凸顯了中央及地方踐行抗疫情、穩增長的積極財政政策的決心。通過對專項債投向領域進行高層部署,為項目建設和經濟恢復發展提供了有力的保障,既促消費、惠民生,又調結構、增后勁。未來一段時間,專項債券作為中央宏觀調控政策“組合拳”的必選項之一,將起到為經濟發展“提質增效”...
                            2021 - 04 - 16
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                            2021年4月14日,全球著名法律評級機構LEGALBAND《2021年度中國頂級律所排行榜》及《2021年度中國頂級律師排行榜》榜單正式發布。 北京市煒衡律師事務所憑借在破產重整與清算領域的斐然業績再次入選,名列LEGALBAND破產重整與清算領域第一梯隊;北京市煒衡律師事務所高級合伙人尹正友律師憑借杰出的業務水平、精湛的專業技能和極佳的行業口碑,位列破產重整與清算業務領域律師的第一梯...
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